Glossaire

indice des prix à la consommation (tabac compris) en fin d’année, couvrant la France entière.

A la différence des SCPI, l'OPCI, en tant que fonds immobilier ouvert et liquide, assure en permanence la capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.

A l'achat : l'OPCI est en état d'émission permanente des parts ou d'actions. Au retrait : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10 % des actifs de l'OPCI.

C'est le principe de la "liquidité intrinsèque".

c'est le marché de la souscription. L'associé peut souscrire au capital d'une SCPI :

• au moment d'une augmentation de capital (pour les SCPI à capital fixe)
• ou à tout moment (pour les SCPI à capital variable).

c’est l’ensemble des échanges de parts (et, pour les SCPI à capital variable, des souscriptions compensant des retraits).

Ce marché comprend :

• le marché avec intervention de la société de gestion
• le marché de gré à gré.

Dans le cas des SCPI fiscales, nous essayons, autant que possible, de ne pas prendre en compte les transactions non significatives sur le marché secondaire (successions, donations...).

Selon la forme juridique et fiscale du fonds, le capital de l'OPCI est divisé en parts (dans le cas des fonds de placement immobilier) ou en actions (dans le cas des sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable).

En vue d'obtenir l'agrément de l'AMF, les sociétés de gestion doivent présenter un dossier d'agrément, décrivant notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI.

Des OPCI à règles de fonctionnement allégées pourront être créés.

La souscription et l'acquisition de parts ou d'actions d'un OPCI "RFA" sont réservées aux investisseurs institutionnels de droit français et à leurs homologues de droit étranger, ainsi qu'à certains investisseurs dont la définition relèvera du Règlement général de l'AMF.

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la "pierre papier", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, quant à elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposé selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille.

La société de gestion de portefeuille est une entreprise d'investissement qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d'instruments financiers pour le compte de clients.

Pour exercer son activité, elle doit au préalable adhérer à une association de place telle que l'ASPIM et obtenir l'agrément de l'AMF. (Voir Agrément)

En tant que fonds ouvert et liquide, l'OPCI autorise souscriptions et rachats en permanence.

Souscription : l'OPCI est en état d'émission permanente de parts (FPI) ou d'actions (SPPICV).

Rachat : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10 % des actifs de l'OPCI.

Souscriptions et rachats s'effectuent sur la base de la valeur liquidative.

Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

C’est sous cette forme de société (sur le modèle des SICAV) que fonctionne l’OPCI bénéficiant de la fiscalité des valeurs mobilières.

Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) a été créé par la loi de finances n°2002-1575 du 30 décembre 2002.

Les SIIC ont pour activité la détention à long terme, le développement et l'arbitrage d'actifs destinés à la location.

Ce sont des sociétés cotées en bourse. Elles diffèrent donc sur ce point essentiel de l'OPCI. La création juridique de l'OPCI correspond à la troisième phase (après "SIIC I et II") de la réforme de la pierre papier engagée en France.

Le taux de distribution de la SCPI est la division :

• du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé (en France et à l'étranger), versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées),

par :

• le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable,
• le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

C'est la valeur des parts du FPI ou des actions de la SPPICV, fondée essentiellement sur la valeur actualisée des biens immobiliers, telle qu'elle ressort de l'expertise des deux évaluateurs immobiliers. (Voir Evaluateur immobilier)

La valeur liquidative sera déterminante dans la fixation des prix de souscription et de rachat des parts et actions.